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2019年做好产业地产的十大关键词

来源:赛迪顾问  作者:赛迪顾问  投稿时间:2019-01-22

一、务实

产业地产到了后期落地阶段,不务实是不可持续的。2015-2018年是房企、实体企业等各个主体布局产业地产的高峰期,大家都在积极拿地。但从2018年二季度开始,招商运营的需求逐渐升温,到年底基本已超过了拿地的需求,一方面是拿地越来越难,另一方面是之前拿的地开始或即将入市,到了之前跟政府承诺兑现的时候,此时就看运营商是否真正在做拿地时所定位的产业,是否达到了产值和税收的要求。赛迪建议,谨防做“两张皮”,除非产业定位是不结合实际的,只有踏踏实实履行当初的承诺,才能赢得政府的信任,目前看国企的执行情况优于民企,不要抱有侥幸心理,圈子很小,且行且珍惜。

二、产业能力

产业地产运营的是空间,承载的是产业,没有产业空间就不会增值,相反,产业越强,空间增值越大。因此,项目团队需要成为半个行业专家,培养对于相关产业的敏感度,了解行业政策、技术水平、产业痛点、服务平台等产业相关要素,通过不同时期的不同打包方式做大做强产业。这种敏感度的培养基于项目团队在接触大量产业资源和培训后掌握的一种感觉,可以摸清产业发展的脉络,而这种感觉进一步可以转化成一种产业能力,包括产业研究能力和资源整合能力等,在培育其他产业时可以快速了解该产业。

三、产品偏好

产业地产其中一种比较简单可行的逻辑是:地块决定产业、产业决定客户、客户决定产品。说出来很简单,大部分人也是认同的,但是执行层面往往是倒置的。很多项目一边在做产业定位和客户调研,同时一边在开发建设,结果有时客户需求和产品并不契合,例如生物医药产业对于承重、排气、水处理等有特殊的要求,如果没有考虑到这一点会发现在招商的时候某些环节是招不到的,包括产品的设计、动线等往往是有区别的。因此,赛迪建议,产品设计需要前置,在开发建设前通过产业规划单位和概念规划单位的合作,理解清楚产业的物流需求。再向外扩展一下,不同产业的从业人员的需求也会存在差异,例如文创产业和互联网产业从业人员的需求差异会影响业态比例、商业内容等。

四、服务即招商

    目前各地的政策支持力度都较大,很难去比较政策的孰优孰劣,因此,企业在选址的过程中愈发注重园区服务,这种服务可能体现在环境的优美、商业的完善、产业服务的独特、运营团队的贴心等各个方面,园区服务的能力成为招商的重要能力。因此,赛迪建议,园区的招商、运营是分不开的,最好是一个团队负责,在园区运营的过程中不停的建立比较优势,会对招商起到非常重要的作用。

五、专业性园区

2019年会是专业性园区的小爆发年,之前通过较长时间摸索的专业园区运营商已基本具备快速扩张的能力,之所以说小爆发年是因为目前做专业性园区的企业较少,抢位的产业也较少。我们并不建议所有的运营商都做专业性园区,这取决于公司的战略和资源禀赋短期内更适合做什么样的产品,但长期来看,专业性园区比综合性园区更有优势。专业性园区团队在产业服务、资源积累、政策理解、供应商整合等方面有深刻的理解,可以在其他适合的区域快速复制扩张,并可以形成联动,对于产业投资的把握也更加准确。因此,赛迪建议,通过对自身资源的评估加速布局专业性园区,抢位产业和服务资源,打磨属于自己的专业园区运营团队,建立核心竞争力,最终具备快速扩张的能力。

六、举旗造势

产业地产,做“势”比做事要更加重要。赛迪在服务贵州举旗“大数据”、南京举旗“半导体”、合肥举旗“人工智能”、上海举旗“智能制造”等过程中深刻的体会到通过会议、高峰论坛等手段对于区域招商的高效性,区域在做好自身基础设施和服务的同时,通过持续向社会传播“我有什么、我要做什么、我能给你什么”的口号,减少了大量招商人员跑出去点对点招商的低效工作。因此,开园发布会和后续跟上的一系列会议至关重要,不是表演给自己和区域领导,而是展现给行业企业。

七、金融基因

常说地产公司就是金融公司,原因在于地产公司的高周转、投入大导致高频的需要大量的资金支持,融资能力变的尤为重要,如何以更低的成本融到资。对于产业地产企业来说,这种说法只对了一半,另一半在于需要为这些资金找到产生收益的方式,要关注于项目的资产增值和资本运作。因此,赛迪建议,产业地产企业要做投资公司的股东,一方面运营园区的产业定位可以参考投资公司的投资方向,拥有产业资源,另一方面利用专业力量培育园区实体产业,形成闭环。

八、思维转变

住宅地产是短跑思维,讲究快进快出,产业地产是长跑思维,讲究可持续发展。在运营一个产业地产项目的时候,里面的产品、内容在不停的变化,甚至于局部的改造要花费2-3年的时间,但放宽到运营10年的时间线上,改造后所新增的收益和资产增值会超过投入。所以产业地产项目没有一劳永逸的做法,需要随着产业发展的变化而变化。

九、共赢非博弈

产业地产的出现有几种说法,有说是解决了政府在开发建设、招商运营等方面资金、人力等不足的痛点;有说是地产商因为住宅地产愈发难做,不得已转向了产业地产,以此为砝码去置换资源等。其实不管如何,实际做产业地产就是要解决政府想解决的问题,思考政府在统筹考虑的过程中对每个项目的定位是怎样的。常常听说产业地产企业和政府在项目中是相互博弈找平衡点的关系,感觉在讨论一块蛋糕你分多少我分多少,赛迪认为应该是共赢的关系,如何一起把1寸蛋糕变成2寸、3寸,这种情况下讨论的是企业投入什么政府投入什么才能达成目标。

十、机会大于挑战

目前并不是产业地产的黄金期,因为实体经济下行的压力使企业没有那么多的扩张需求,所以招商成为了产业地产最大的痛点。但目前却是产业地产布局的黄金期,不管是我国巨大的消费市场潜力还没有爆发,制造业仍有巨大的发展空间,还是未来政府会越来越多的把产业园区交由企业进行运作,政府主要充当政策制定者,未来产业地产的市场前景非常广阔,现阶段需要企业练好内功,搭好体系,锻炼团队,为之后的爆发期做准备。产业地产的黄金十年已经到来。(通讯员:孙昊冉)

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